Wat is mijn maximale hypotheek?

Bij de zoektocht naar een passende hypotheek is één van de eerste vragen altijd welk bedrag u maximaal kunt lenen. Banken willen vanzelfsprekend het risico dat u niet meer aan uw verplichtingen kunt voldoen zoveel mogelijk uitsluiten. Ze beoordelen bij iedere aanvraag dan ook vooraf goed wat het maximale bedrag is dat ze u willen verstrekken. Op deze pagina leest u welke factoren van belang zijn bij de berekening van de maximale hypotheek.

 

Inkomen

De hoogte van het inkomen is één van de belangrijkste factoren bij het berekenen van de maximale hypotheek. In de meeste gevallen geldt: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de maximale hypotheek, maar er zitten meer addertjes onder het gras. Ook de aard van het inkomen speelt bijvoorbeeld een grote rol. Er zijn drie soorten van inkomen: Inkomen uit loondienstverband, loonvervangende inkomsten en inkomen als zelfstandig ondernemer.

 

Loondienst

Het inkomen is opgebouwd uit het salaris dat een werknemer van de werkgever ontvangt voor uitgevoerde werkzaamheden. Hierbij is het belangrijk of er sprake is van een vaste aanstelling, een intentie daartoe en\of een arbeidshistorie waaruit bestendige inkomsten blijken.

 

Loonvervangende inkomsten

Hier hebben we het over inkomen ter vervanging van oorspronkelijke inkomsten uit een loondienstverband of andersoortige inkomsten. Doorgaans zijn deze vervangende inkomsten op basis van een uitkerende verzekering of een recht daartoe. Vooral de bestendigheid van dit soort uitkeringen speelt bij de maximale hypotheekberekening een grote rol. Voorbeelden zijn een WW- of WIA-uitkering, maar ook pensioenen vallen strikt genomen onder loonvervangende uitkeringen. Bij de bepaling van het maximale hypotheekbedrag is er natuurlijk een groot verschil of u een tijdelijke uitkering ontvangt of een levenslang geïndexeerd pensioen.

 

Zelfstandig ondernemer

Hier is sprake van inkomsten die gegenereerd worden door uitoefening van een zelfstandig beroep of bedrijf. Omdat die inmkomsten nogal eens uiteenlopen, wordt er vooral gekeken naar bestendigheid en verwachtingen voor de toekomst. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om ZZP’ers, maar ook om DGA’s die in loondienst zijn van een eigen bedrijf. Bij de bepaling van de maximale hypotheek, gelden steeds andere regels. Hoe is het bijvoorbeeld gesteld met de mate van aansprakelijkheid ten opzichte van het ondernemersrisico?

  

Verplichtingen

Vaak wordt gedacht dat het bij verplichtingen alleen draait om nog niet afgeloste schulden, maar bij de berekening van de maximale hypotheek mogen ook andere verplichtingen niet uit het oog verloren worden. Ook verplichtingen als alimentatie, erfpacht, doorlopende kredieten tellen mee, net als het minder bekende niet aftrekbare leningsdeel: momenteel is de rente voor de hypotheek maximaal dertig jaar fiscaal aftrekbaar. Dit fiscale voordeel geldt echter alleen als de hypotheeklening gebruikt wordt voor de aankoop of woningverbetering van de eigen woning. Het komt regelmatig voor dat de hypotheeklening voor een deel voor andere zaken gebruikt worden. Denk bijvoorbeeld aan het meefinancieren van een consumptieve lening. Er ontstaat dan een niet aftrekbaar leningdeel in de hypotheek. Dit heeft zeker gevolgen bij het berekenen van de maximale hypotheek.

 

Hypotheekrente

Ook de hypotheekrente speelt een belangrijke rol bij de berekening van de maximale hypotheek. Hoe hoger de rente, hoe moeilijker de rentelasten opgehoest kunnen worden. Bij hogere rentes worden dus vaak lagere maximale hypotheken verstrekt. Vervolgens komt er nog een begrip om de hoek kijken: de toetsrente. Deze toetsrente is niet per definitie gelijk aan de aangeboden hypotheekrente. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode met een lage rente te kiezen en daardoor een hogere maximale hypotheek te kunnen krijgen dan wanneer voor een lange rentevaste periode met hogere rente gekozen wordt. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente, maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan dat al snel tot problemen leiden. Om dat te voorkomen, rekenen de hypotheekbanken bij korte rentevaste periodes altijd met een minimum rente, ook wanneer de werkelijke rente lager is.

 

Het type woning en de waarde

Er wordt steeds vaker rekening gehouden met de staat van onderhoud waarin de aan te kopen woning verkeert. Zo mag er geen achterstallig onderhoud zijn of moet er verplicht een en ander hersteld worden. Bij nieuwbouwwoningen is vrijwel altijd een goede garantieregeling van de aannemer nodig. Daarnaast speelt ook de energiezuinigheid van de woning vandaag de dag een grote rol bij de berekening van de maximale hypotheek. Met de Nationale Hypotheek Garantie is het mogelijk om tot € 8000,- meer te financieren dan wat maximaal toegestaan is wanneer dit bedrag in energiebesparende maatregelen geïnvesteerd wordt. Sommige hypotheekbanken verstrekken zelfs hogere leningen wanneer het om een woning met een energielabel A++ gaat. Tot slot besteden de hypotheekverstrekkers veel aandacht aan de waarde van de woning. Trend is de laatste tijd wel dat de maximale hypotheek steeds lager wordt ten opzichte van de woningwaarde. Verwonderlijk is dat overigens niet: Nederland staat internationaal op nummer één waar het gaat om de verstrekking van hypotheken die hoger zijn dan de waarde van de woning.